Bir konut nasıl ruhsat alır

Bu rehber kimin için

Arsa satın alınmış ve üzerine konut yaptırılmak isteniyorsa, sürecin tamamı burada anlatılıyor. Süreci ilk kez baştan sona yürütecek mimar için de okunabilir.

Anlatılan şey sürecin şeklidir: hangi belge nereden alınır, idarenin yasal süresi nedir, hangi eşikte hangi yükümlülük doğar. Projeye özel sonuçlar bu rehberden değil Proje Ön Kontrol aracından alınır; rehber okunduktan sonra o araç girilen ölçülere göre kişiye özel bir kontrol listesi üretir.

Belge toplama hızlıdır ve idarenin yasal süreleri iş günüyle ölçülür. Zaman proje üretiminde ve inşaatta geçer.

Parseliniz ruhsat alabilir mi

Arsaya ya da projeye para harcanmadan önce üç şey doğrulanır.

Buradaki üç başlıktan biri olumsuz çıkarsa sonraki aşamaların hiçbiri işlemez ve harcanan para geri gelmez.

Plan kademesi

Yapı ruhsatı, ancak parselin bulunduğu alanda uygulama imar planı varsa düzenlenir. Nazım imar planı ve çevre düzeni planı üst ölçekli planlardır ve tek başlarına yapılaşma hakkı vermez; yapılaşma haklarını 1/1000 ölçekli uygulama imar planı belirler. Belediyenin elektronik sorgu ekranı ön bilgi verir, bağlayıcı olan resmî imar durum belgesidir.

Teknik altyapı

Yerleşme alanlarında ruhsatın ön şartı, parsele teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olmasıdır. Götürülmemişse yapı ruhsatı düzenlenemez. Şart gelişme alanlarında, kentsel dönüşüm ve gelişim alanlarında aranmaz. Parselin altyapı durumu ne bu rehberden ne de bir araçtan okunabilir; imar durum belgesi alınırken idareden teyit edilir.

Parselin kendi sorunları

Parselde ruhsatsız bir yapı varsa, yeni ruhsat düzenlenmeden önce o yapının ruhsata bağlanması ya da yıkılması gerekir. Yola terk, ifraz ya da tevhit işlemi gerekiyorsa idarenin onaylama süresi 30 gündür ve tescil için tapuya bildirim ayrıca beklenir. Parselde imar planı değişikliğinden doğan bir değer artış payı varsa ödenmiş olmalıdır.

Tek başvuru

Bir dilekçe verilir ve dört belge birden gelir.

İmar durum belgesi, yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağı için çoğu zaman ayrı ayrı başvurulur. Yönetmelik bunu gerektirmez. Başvuru dilekçesine aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklenerek ilgili idareye bir kez müracaat edilir; parsel hisseliyse malik muvafakati de aranır. Yönetmeliğin ifadesi ayrıca bir başvuruya gerek olmaksızın biçimindedir.

Kanal kotu tutanağı, idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresince düzenleniyorsa süre üç iş günüdür. Belgelerden biri süresi içinde verilmezse, gerekçesinin aynı süre içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.

Bu belgeler alınmadan mimari projeye başlanmaz. Yol kotu tutanağı ayrıca kazının ön koşuludur ve inşaat aşamasında yeniden karşınıza çıkar.

Gelen belgeyi okumak

İmar durum belgesindeki kısaltmalar sayıya çevrilir.

İmar durum belgesi parselin yapılaşma haklarını taşır: taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı ya da emsal, kat adedi, bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve yapı nizamı. Taban alanı katsayısı parselin ne kadarının kapatılabileceğini, emsal ise toplam ne kadar inşaat yapılabileceğini belirler. İkisi parsel alanıyla çarpılarak izin verilen taban alanı ve izin verilen emsal alanı bulunur.

Emsal harici alanlar ve üst sınırı

Yönetmelik bazı alanları emsale saymaz, sonra bunların toplamına bir üst sınır koyar: parselin toplam emsale esas alanının yüzde otuzu. Sınır her emsal harici alana uygulanmaz. Yönetmeliğin tek tek saydığı kalemler sınırın dışındadır: yangın merdiveni, bodrumdaki zorunlu otoparkın iki katı, sığınak, şaft, ışıklık, mescit, gömülü otopark ve çocuk oyun alanı. Sınır dışında kalan bir kalemi sınıra dâhil saymak, kullanılabilir emsali olduğundan küçük gösterir ve proje baştan daraltılır.

Ne kadara mal olur

Kaba bir maliyet bandı çıkarılır ve neyin dâhil olmadığı öğrenilir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliği yayımlar. Tebliğ yapıları sınıflara ayırır ve her sınıf için metrekare birim maliyeti verir. Bu rakam ruhsat harçlarının hesabında kullanılır ve proje başında kaba bir bant verir.

Tebliğin kapsamadıkları

Tebliğ yapının kendisini ölçer. Arsa bedeli, zemin iyileştirme, peyzaj, havuz, istinat duvarı, ruhsat harçları ve abonelik bedelleri bu rakamın dışındadır. Bir konut projesinde bunlar küçük kalemler değildir; bütçe yalnızca tebliğ rakamına göre kurulursa süreç ortasında açık verir.

Yaklaşık maliyet ile gerçek maliyet arasındaki fark malzeme seçiminden, zemin koşullarından ve şantiye süresinden doğar. Tebliğ orta bir kalite kabul eder; seçimler yükseldikçe fark açılır.

Mimarlık hizmeti ve sözleşme

Sözleşme, proje üretimi başlamadan önce imzalanır.

Sözleşmesiz başlayan bir projede kapsam ve revizyon tartışması sonradan çözülemez. Sıra bu yüzden önemlidir ve sözleşme ruhsat başvurusundan sonraya bırakılmaz.

Mimarlık hizmeti tek bir iş değildir. Ön proje, kesin proje ve uygulama projesi ayrı aşamalardır; mesleki kontrollük ve fenni mesuliyet ise projeden sonra gelen ayrı hizmetlerdir. Sözleşmede hangilerinin kapsandığı açıkça yazılmalıdır.

Bedel geleneksel olarak yapı maliyetinin bir yüzdesi üzerinden hesaplanır. TMMOB Mimarlar Odası'nın yayımladığı mimarlık hizmetleri asgari ücret tarifesi bu hesabı yapar ve yapı sınıfı, hizmet bölümü ve bölge katsayısı üzerinden yürür.

Sözleşmede netleştirilmesi gereken kalemler: kapsam, revizyon sayısı, ödeme planı, teslim tarihleri ve telif.

Zemin etüdü ve proje ekibi

İdareden gelen rapor yetmez; parsele özel bir etüt ayrıca yaptırılır.

İki ayrı zemin belgesi vardır

İdarece onaylanan jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parsele esas bölümü, tek başvuruyla idareden gelir. Parsele özel zemin etüdü raporu bambaşka bir belgedir ve ayrıca yaptırılır; ön koşulu birincisidir. İkisi karıştırılır ve idareden gelen rapor yeterli sanılır.

Parsele özel rapor olmadan statik proje hazırlanamaz: statik proje hem mimari projeye hem zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak hazırlanır. Rapor Bakanlıkça belirlenen formata göre düzenlenir ve imzalanır.

Raporun disiplin dağılımı yönetmelikte yazılıdır. Sıvılaşma ve yer kayması gibi zeminin fizikî özellikleri jeofizik mühendislerince; sondaj, arazi çalışması, zemin ve kaya mekaniği ise jeoloji ve inşaat mühendislerince yürütülür.

Ruhsat ekinde yer alan projeler

Mimari proje, yapı aplikasyon projesi, statik proje, mekanik tesisat projesi, elektrik tesisat projesi, ısı ve su yalıtım projesi ya da raporu, gürültüye karşı korunma projesi ya da raporu. Asansör avan projesi ile yangın algılama, tahliye ve söndürme projesi koşullu olarak istenir; hangi koşulda isteneceği bir sonraki bölümde.

Her proje kendi müellifince üretilir ve müelliflerin meslek odası kaydı ile büro tescili aranır.

Hangi eşikte hangi yükümlülük doğar

Alan, kat adedi ve bağımsız bölüm sayısı birbirinden bağımsız eşikleri tetikler.

Aşağıda eşikler örnekle anlatılıyor. Projeye özel tam liste araçtan alınır; burada amaç hangi soruların sorulacağını göstermek.

Yapı denetimi

Genel istisna, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılardır. Kırsal alanda muafiyet 500 metrekareye çıkar, kat sayımı da değişir: orada bodrum ve çatı arası hariç tutulur. Parselde birden fazla müstakil yapı varsa eşik tek tek yapılara değil toplamlarına uygulanır ve 200 metrekare aşılırsa denetim zorunlu olur.

Asansör

Kat adedi üçe ulaştığında asansör yeri ayrılması, dörde ulaştığında asansör tesisi zorunlu olur. Zemin kat üzerinde yirmiden fazla konut bölümü bulunan yapıda bu eşik beklenmez: asansör tesisi zorunludur ve en az 2 asansör yapılır; aynı şart bodrum ve çatı arası hariç on ve üzeri katlı binada da aranır. Tek bağımsız bölümlü konutlar bu zorunluluğun dışındadır ve aynı istisna konut dışı yapılarda geçerli değildir. Büro, iş hanı ve ticari yapılar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre umumi binadır; onlarda birden fazla katlı yapıda asansör tesisi zorunludur.

Sığınak

Konutlarda bağımsız bölüm sayısı ona ulaştığında, konut dışı yapılarda emsale konu alan 1500 metrekareyi aştığında sığınak aranır. Sığınak ayrı bir proje değildir; otopark ve ağaç hesapları gibi mimari projenin parçasıdır.

Enerji kimlik belgesi ve ısı ölçüm sistemi

Enerji kimlik belgesi, yapı inşaat alanı 50 metrekarenin altındaki binalarda aranmaz. Merkezî ısıtma sistemi kurulan binalarda ayrıca ısı kontrol ve ölçüm sistemi zorunludur.

Ayrı yapı müteahhidi

Parsel maliki, tek yapılı parselde, bir bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda kendi müteahhidi olabilir. Bu durumda malike geçici yetki belgesi numarası verilir; yalnızca o yapım işinde kullanılır ve beş yılda bir defaya mahsustur.

Yangın

Yangın yükümlülükleri iki ayrı yükseklik ölçüsüne bağlıdır. Bina yüksekliği kot alınan noktadan saçak seviyesine ölçülür. Yapı yüksekliği ise bodrum, asma kat ve çatı arası dâhil toplam yüksekliktir.

Bina yüksekliği 21,50 metreyi ya da yapı yüksekliği 30,50 metreyi aşan bina yüksek bina sayılır. Bu eşikten sonra kaçış merdiveni, otomatik yağmurlama, merdiven basınçlandırma, acil durum asansörü ve algılama başlıkları sırayla devreye girer. Konut dışı yapılarda eşikler farklıdır. Bu başlıklar bir konut projesinde çoğu zaman doğmaz, doğduklarında projeyi baştan etkilerler.

Otopark

Otopark yükümlülüğü kullanım türüne ve alana bağlıdır. Otopark Yönetmeliği miktarları bir ek tabloda verir ve bu rehber tablodan sayı aktarmaz. Proje Ön Kontrol'ün Hesaplar sekmesi o ek tablonun tamamıyla hesap yapar: yapıdaki her kullanım ayrı girilir ve sonuç dayandığı satırla birlikte gösterilir. Yönetmelik ilgili idareye plan ve bölge koşuluna göre azaltma yetkisi de verdiği için gerekli otopark adedi projenin bağlı olduğu idareden ayrıca teyit edilir.

Ruhsat dosyası ve başvuru

Dosya bir kez verilir; idarenin cevap süresi kanunla bağlıdır.

Ruhsat dosyasında projelerin yanında şunlar bulunur: sicil durum taahhütnamesi, müelliflerin meslek odası kaydı ve büro tescil belgeleri, fenni mesuliyet üstlenimi ya da yapı denetimi hizmet sözleşmesi, yapı müteahhidi yetki belgesi numarası, şantiye şefi iş sözleşmesi, bina inşaat harcı ve harcamalara katılma payları.

Fenni mesuliyet ile yapı denetimi birbirini dışlar

Yapı denetimi zorunluysa yapı denetim kuruluşuyla hizmet sözleşmesi yapılır; zorunlu değilse fenni mesul üstlenimi verilir. İkisi birlikte istenmez ve tam olarak biri doğar.

Meslek odası vizesi ruhsat şartı değildir

Müelliflerin oda kaydı ve büro tescili aranır. Buna karşılık etüt ve projeler, ilgili kanunlarında açıkça belirtilen yetkili kuruluşlar dışında meslek odaları dâhil başka bir kurum ya da kuruluşun vize veya onayına tabi tutulamaz. Oda kaydı şarttır, mesleki denetim vizesi zorunlu tutulamaz.

İdarenin süresi

İdare ruhsat ve eklerini inceler; eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı düzenlenir. Eksiklik tespit edilirse bütün eksiklik ve yanlışlıklar gerekçeleriyle birlikte yazılı ve elektronik ortamda belirtilerek projeler ilgililerine iade edilir.

Başvurunun geri dönmesine yol açan başlıca sebepler: imar planına ve plan notlarına aykırılık, hissedar muvafakatinin eksikliği, disiplinler arası proje uyumsuzluğu.

İnşaat, vizeler ve yapı kullanma izni

Ruhsat alınır ve iki süre birden işlemeye başlar.

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre içinde yapıya başlanmazsa, ya da başlanıp da başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse, ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması mecburi olur. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Süreye ilişkin ruhsat yenilemesi en çok iki kere yapılır.

Vizeler

İnşaat sırasında idarece görülen aşamalar: kazıya başlama, aplikasyon, temel vizesi, temel üstü yani su basmanı vizesi, her katın kalıp, demir ve beton dökümü tutanakları, su ve ısı yalıtım vizesi ile tesisat, elektrik ve kanalizasyon vizeleri.

Çatı ayrı bir vize değildir; yönetmelik temel ve çatı dâhil her katın ifadesini kullanır ve çatı kat tutanaklarının içindedir. Kazı ise yol kotu tutanağına bağlıdır: yol kotu belgesi ve ruhsat olmadan tabii zeminde kazı ya da dolgu yapılamaz.

Peyzaj projesi ruhsat eki değildir

Peyzaj projelerinin ruhsat aşamasında sunulma zorunluluğu yoktur. Buna karşılık ruhsat onayından sonra bir ay içinde idareye sunulması ve idarece onaylanması zorunludur. Bu, idarenin değil yapı sahibinin süresidir; kaçırılırsa idare bir gecikme yaşamaz, yükümlülük yapı sahibinde kalır.

Yapı kullanma izni

Yapı tamamlandığında yapı kullanma izni için başvurulur. Dosya dört kalemle sınırlıdır: başvuru dilekçesi ya da matbu form, fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları, enerji kimlik belgesi ve yapıya ilişkin fotoğraflar. İdarenin inceleme ve izin düzenleme süresi otuz gündür.

Yönetmelik bunların dışında belge istenmesini açıkça yasaklar. İstenemeyecekler arasında malzeme irsaliye ve faturası, doğalgaz uygunluk belgesi, itfaiye raporu, sığınak raporu, emlak alım vergisi ve ilişik kesme belgesi, vize onay belgeleri ile vergi ve harç makbuzları sayılır. İdarenin görevi gereği kendisinde bulunan belgeler de yeniden istenmez.

Beş yaygın hata

1. Plan kademesi ve teknik altyapı kontrol edilmeden arsa alınması. Uygulama imar planı olmayan ya da teknik altyapısı götürülmemiş bir parselde ruhsat düzenlenemez ve bu, proje harcamasından önce öğrenilebilecek bir bilgidir.
2. Dört belge için dört ayrı başvuru yapılması. İmar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve jeolojik jeoteknik raporun parsele esas bölümü tek dilekçeyle istenir.
3. Yapı denetimi eşiklerinin karıştırılması. Dört ayrı eşik dört ayrı kat sayımı kullanır; aynı yapı bir eşikte muaf, ötekinde muaf olmayabilir.
4. Beş yıllık bitirme süresinin ruhsat tarihinden sayıldığının sanılması. Süre başlama müddetiyle birlikte işler ve süre uzatımı başvurusu yapılmazsa idare yerinde seviye tespitine gelir.
5. İdarenin isteyemeyeceği belgelerin verilmesi. Yapı kullanma izni dosyası dört kalemle sınırlıdır ve meslek odası vizesi ruhsat şartı olarak aranamaz.